Acheter un bien immobilier en Europe

Une fois que l’acheteur et le vendeur se sont mis d’accord sur tous les paramètres de la transaction (le bien, le prix, le mode de paiement, etc.), ils peuvent signer un accord initial afin de préparer la conclusion du contrat final. Cet accord initial s’appelle un avant-contrat.   

La forme de l’avant-contrat est faite par écrit. La loi n’exige pas une forme authentique ou une certification notariale, mais, si les parties le souhaitent, leurs signatures à l’avant-contrat peuvent être certifiées par un notaire. Cette certification est plus avantageuse que le simple écrit. En effet, la certification notariale donne force probatoire au contrat en ce qui concerne la date de sa signature et l’identité des personnes qui l'ont signé, et force exécutoire aux obligations faisant partie du contrat (paiement de certains montants, obligation de transmission de la propriété du bien).

Le texte de l’avant-contrat peut être préparé par un notaire, par un avocat, par une agence immobilière ou par les parties elles-mêmes. Il est préférable que l'avant-contrat soit préparé par un professionnel du droit afin de garantir sa qualité.  

La conséquence juridique de l’avant-contrat est la création d’une relation contractuelle entre l’acheteur et le vendeur, en vertu de laquelle le vendeur s'est obligé de vendre et l’acheteur s'est obligé d’acheter un immeuble particulier à un prix fixé et en respectant des conditions déterminées. S’il y a un manquement durant la réalisation de l’avant-contrat, l’autre partie peut demander une résiliation complète du contrat et/ou une indemnisation pour la défaillance ou la non-exécution du contrat. Chacune des parties, à la condition qu’elle ait agi correctement, peut demander au tribunal de déclarer l’avant-contrat comme étant le contrat final. Si la demande est acceptée, la décision du tribunal, par laquelle l’avant-contrat devient le contrat final, a la force d’un titre de propriété et remplace le contrat final (l’acte notarié) pour la vente de l’immeuble.

Même si l’avant-contrat n’est pas un élément obligatoire de la procédure d’achat-vente d’un immeuble, les parties en concluent presque toujours  un. Les parties ne signent pas d’avant-contrat et procèdent directement à la conclusion du contrat final dans des situations rares, par exemple lorsque le vendeur possède tous les documents nécessaires et l’acheteur a les moyens financiers pour faire l’achat ou à cause d’autres raisons.  

C’est une pratique ordinaire que, lors de la conclusion de l’avant-contrat, le vendeur effectue un paiement à l’acheteur pour un montant par lequel il garantit son engagement pour la conclusion du contrat final. D’habitude ce montant représente 10 % du prix du bien, mais il est possible de négocier un pourcentage plus haut ou plus bas. Ce montant représente une garantie que le contrat final sera conclu. Si l’acheteur refuse d’acheter l’immeuble, le vendeur peut renoncer au contrat et garder le montant versé. Si le vendeur refuse de vendre l’immeuble, l’acheteur peut renoncer au contrat et recevoir du vendeur le double de la somme déjà payée. Du point de vue de l'acheteur, et afin de faciliter la réception du double montant de la somme déjà payée, il est préférable que le contrat soit certifié par un notaire, car la certification notariale donne force exécutoire au contrat et permet d’épargner du temps et les frais qui seront nécessaires pour la procédure contentieuse devant le tribunal.

Des mesures spéciales, comme un délai de réflexion ou un droit de rétraction, ne sont pas prévues.