Acheter un bien immobilier en Europe

L’accord initial entre le vendeur et l’acquéreur doit être réalisé sous forme écrite (articles 1350 et 1351 du Code civil). Dans la pratique, généralement, on a souvent recours à une écriture sous seing privé.

Les parties peuvent conclure leur accord écrit (avant-contrat) sans l’assistance de professionnels (avocats, notaires, experts comptables, agents immobiliers). Lorsque l’accord est conclu en recourant à un agent immobilier, généralement c’est lui-même qui assiste les parties pour la rédaction de l’avant-contrat. Pour les cas plus complexes, on a fréquemment recours à l’assistance d’un notaire. La forme écrite est requise (une écriture sous seing privé est suffisante : articles 1350 et 1351 du Code civil), l’acte notarié n’est pas indispensable. Si l’on souhaite que l’avant-contrat soit enregistré dans les fichiers immobiliers (ce qui est admis par la loi italienne), l’avant-contrat doit être obligatoirement réalisé sous forme d’acte notarié (article 2645-bis du Code civil).

Les effets juridiques de l’avant-contrat consistent, en général, à obliger les parties intéressées à réaliser le contrat de vente dans les délais fixés et aux conditions établies au préalable (par exemple : prix à payer déjà déterminé, date de livraison de l’immeuble, etc.). Naturellement, les parties peuvent modifier, avec ample liberté, les effets de l’avant-contrat qui peut également être soumis à des conditions suspensives ou résolutoires : par exemple en cas de droits de préemption qui reviennent à d’autres personnes, en cas de prêt hypothécaire de la part d’une banque, en cas de nécessité de contrôle de la conformité urbanistique des biens, etc. Si les parties souhaitent que l’avant-contrat soit enregistré dans les fichiers immobiliers, celui-ci doit être réalisé sous forme d’acte notarié. Dans ce cas, une fois l’enregistrement effectué, les effets d’éventuelles hypothèques ou d’autres charges qui reviennent au vendeur sont anéantis. L’avant-contrat n’est pas toujours nécessaire, on peut également procéder directement au contrat de vente notarial quand tous les éléments requis sont disponibles.

En général, lors de la signature de l’avant-contrat une somme d’argent est versée de la part de l’acquéreur au vendeur, à titre d’arrhes ou d’acompte sur le prix à payer. Les parties peuvent établir que cette somme soit restituée si la vente ne se réalise pas ou qu’elle soit retenue par le vendeur si, par exemple, la vente ne se réalise pas par choix ou par responsabilité de l’acquéreur. Les parties disposent d’une ample liberté quant à la détermination de la somme et à la manière de régler les cas de restitution ou retenue de celle-ci.  

La loi ne prévoit pas de protections particulières pour le consommateur, ni de droit de rétractation dans le domaine immobilier. Le vendeur doit garantir, moyennant une garantie spéciale délivrée par la banque ou par une compagnie d’assurance, la restitution des arrhes reçues uniquement pour les cas de vente d’immeuble à construire ou en cours de construction et dans le cas où la construction de l’immeuble n’est pas achevée.