Acheter un bien immobilier en Europe

Un simple document sous seing privé suffit pour conclure un avant-contrat, même si le compromis doit revêtir la forme d’un document authentique ou authentifié. Il n’en sera pas ainsi uniquement si les parties souhaitent lui attribuer une efficacité réelle, auquel cas le document devra revêtir la forme d’un acte authentique ou d’un document sous seing privé authentifié.

Dans le cas d’un avant-contrat concernant la conclusion d’un contrat à titre onéreux de cession, de constitution de droit réel sur un bien immobilier ou d’une fraction autonome de celui-ci, déjà construite, en cours de construction ou à construire, le document sous seing privé doit comporter le constat de la présence du ou des promettant(s) ainsi que la certification, de la part de l’entité procédant à cette reconnaissance, de l’existence de la licence d’utilisation ou de construction respective ; néanmoins, le contractant qui promet de céder ou de constituer le droit ne peut invoquer l’omission de ces conditions que lorsque celle-ci a intentionnellement été causée par l’autre partie.

Le constat de la présence et la certification des signatures peuvent être effectués par un notaire, un avocat, un solliciteur ou dans un registre foncier.

Dans l’éventualité où les parties souhaitent attribuer une efficacité réelle à l’avant-contrat, ils peuvent le faire par acte authentique dressé par-devant notaire, par le biais d’un document sous seing privé avec certificat d’authentification établi par un avocat, un solliciteur ou encore par un certificat élaboré par le conservateur du registre foncier.

L’avant-contrat n’est pas obligatoire.

Cependant, les parties peuvent attribuer une efficacité réelle à la promesse de cession ou de constitution de droits réels sur des biens immobiliers par le biais de la déclaration expresse et l’inscription au registre, laquelle doit figurer sur l’acte authentique ou le document sous seing privé authentifié. Une fois ces conditions remplies et, surtout, grâce à la publication effectuée par le registre, les droits dérivés de l’avant-contrat acquièrent leur efficacité envers des tiers, ce qui permet l’exécution spécifique du contrat et l’acquéreur peut, en tant que titulaire du droit, faire valoir ses droits contre le tiers acquéreur du vendeur, notamment par le biais d’une action de revendication.

Au moment de la signature de l’avant-contrat, il est habituel que l’acquéreur remette une somme au vendeur, à titre d’acompte ou d’arrhes, dans l’objectif, principalement, d’assurer le respect des obligations contractuelles.

En cas de manquement définitif, deux solutions sont possibles :

a)      Si la faute est imputable à l’acquéreur ayant versé l’acompte, le vendeur garde la somme versée ;  

b)      Si la faute est imputable au vendeur, il doit restituer le double de la somme versée à l’autre partie ou, si le bien faisant l’objet de l’avant-contrat a été remis, l’acquéreur a le droit d’exiger, au lieu du double des arrhes versées, la valeur du bien au moment du manquement au contrat, majorée du montant des arrhes, après déduction du prix convenu.