Acheter un bien immobilier en Europe

Dès lors que le vendeur et l’acquéreur s’entendent sur la vente-achat d’un bien immobilier, la passation d’un contrat représente la phase la plus importante du transfert de ce bien. Pour établir une convention de transfert du titre de propriété d’un bien immobilier (contrat de vente, acte de donation ou toute autre forme contractuelle), la loi exige une forme écrite et une certification notariale de la signature du transféreur (vendeur, donateur) sur l’autorisation du registre foncier.

Un avant-contrat est généralement passé lorsque, pour des raisons diverses, le contrat principal ne peut encore être conclu, bien que les parties contractantes soient déjà d’accord sur les éléments essentiels – l’objet du contrat et le prix, par exemple. Au travers de l’avant-contrat, les parties (propriétaire, vendeur, …. en accord avec le futur propriétaire) s’engagent à conclure un autre contrat, le contrat principal, à une date ultérieure.

La loi slovène sur les obligations (Zakon o obligacijskih razmerjih) stipule que les règles qui s’appliquent à la forme du contrat principal s’appliquent également à l’avant-contrat si la forme imposée est une condition préalable à la validité du contrat. L’avant-contrat peut également être conclu sous la forme d’un acte sous seing privé ou d’un acte notarié.

Dans la plupart des cas, un avant-contrat n’est pas nécessaire (les parties passent généralement un accord oral, qui n’est pas juridiquement contraignant ou qui pose plus de problèmes en termes de preuve si un litige survient entre les parties). L’avant-contrat est contraignant s’il reprend les éléments essentiels du contrat principal. À la demande de la partie intéressée, le tribunal peut obliger la partie qui ne souhaite plus conclure le contrat principal à le signer dans un délai fixé. La conclusion du contrat principal peut être exigée dans les six mois qui suivent la date d’échéance. Si aucune date d’échéance n’a été fixée dans l’avant-contrat, la conclusion du contrat principal peut être exigée à partir du jour où il aurait dû être signé en fonction de la nature et des circonstances de l’affaire. L’avant-contrat n’est toutefois pas contraignant si les circonstances ont changé depuis sa conclusion au point que les parties ne l’auraient pas signé si elles avaient eu connaissance de ces nouvelles circonstances au moment de la signature. 

Dans l’avant-contrat, les parties peuvent convenir que l’acquéreur payera une partie du prix d’achat, qui sera soit considérée comme un acompte, soit déposée sur le compte du notaire. Le solde du prix d’achat sera versé à la signature du contrat principal.

La restitution des sommes déjà versées dépend des dispositions prises dans l’avant-contrat ; l’argent peut être restitué si l’une des parties contractantes ne remplit pas ses obligations.

L’avant-contrat n’est pas contraignant si les circonstances ont changé depuis sa conclusion au point que (sans qu’aucune des parties contractantes ne soit fautive) les parties ne l’auraient pas signé si elles avaient eu connaissance de ces nouvelles circonstances au moment de la signature.

Si, au moment de la signature de l’avant-contrat, un malentendu (justifié) a induit le futur acquéreur dans l’erreur par rapport à certaines caractéristiques essentielles de l’objet du futur contrat principal, il est en droit de refuser de signer le contrat principal. L’avant-contrat ne le contraint pas de la même manière qu’en cas de changement de circonstances significatif. Dans ce cas de figure, il ne doit pas ester en justice pour faire annuler l’avant-contrat.