Acheter un bien immobilier en Europe

Lorsqu’un vendeur et un acquéreur s’accordent sur la vente d’un bien immobilier, ils peuvent conclure un « contrat de réservation » ou un avant-contrat de vente.

Un contrat de réservation est conclu lorsque l’acquéreur se réserve le droit d’acheter le bien dans un délai convenu (la période de réservation) et qu’il paie des frais de réservation. Le vendeur s’engage à ne vendre le bien à personne d’autre pendant la période de réservation. Si l’acquéreur décide de ne pas finaliser l’achat dans le délai convenu, l’acte de réservation s’éteint automatiquement. Il perdra le montant versé en frais de réservation.

Un avant-contrat de vente est conclu lorsque les parties conviennent d’établir un contrat de vente dans un délai convenu et s’accordent, au même moment, sur les éléments essentiels du contrat (le bien vendu, le prix d’achat, le délai de conclusion de la vente). Cette obligation cessera si les circonstances dans lesquelles les parties ont pris la décision de contracter l’obligation ont changé dans de telles proportions que la conclusion du contrat peut ne plus être exigée.

Dans les deux cas, il est possible de conclure un contrat par le biais d’un acte privé écrit. Dans la pratique, c’est l’agent immobilier qui rédige l’avant-contrat.

Dans le cas d’un contrat de réservation, le vendeur est tenu de vendre son bien et l’acquéreur garde une option d’achat pendant la période convenue. Si l’acquéreur ne fait pas valoir son option et décide de ne pas finaliser l’achat, il perdra le montant versé en guise de frais de réservation.

Dans le cas d’un avant-contrat de vente, les deux parties sont tenues de respecter leur engagement – conclure un contrat de vente dans le délai convenu. Le vendeur est obligé de vendre et l’acquéreur d’acheter. L’avant-contrat précise l’échéance d’exécution de la vente. Si le contrat n’est pas conclu dans le délai convenu, une action en justice est possible dans l’année afin qu’un arrêt du tribunal remplace l’acte de volonté.

Un avant-contrat peut être assorti d’une série d’exigences et de conditions préalables à la conclusion de la vente. Dans la majorité des cas, les avant-contrats étant établis par des agents immobiliers, l’ajout de conditions préalables n’est pas la norme (principalement dans le cas d’un contrat de réservation).

La conclusion d’un avant-contrat est laissée à la discrétion des parties. 

Il n’y a pas d’obligation statutaire de paiement ni de montant minimal à verser. Toutefois, un acompte (s’il y a avant-contrat de vente) ou des frais de réservation (s’il y a contrat de réservation) sont généralement versés au moment de la signature de l’avant-contrat.

Si la vente est réalisée, les frais de réservation/l’acompte sont considérés comme un versement anticipé sur le prix convenu et doivent donc être déduits de ce montant.

Si la vente n’est pas réalisée, les frais de réservation /l’acompte sont versés au vendeur en compensation.

Si la vente n’est pas réalisée car les conditions préalables n’ont pas été remplies (pour autant que de telles conditions soient prévues dans l’avant-contrat), les frais de réservation/l’acompte sont restitués à l’acquéreur.

L’acompte/les frais de réservation sont versés au moment de la signature de l’avant-contrat et en règle générale,  ils sont conservés par l’agent immobilier.

Dans le cas d’un avant-contrat, il n’existe aucune mesure spécifique de protection des consommateurs.

En règle générale, une partie peut se rétracter uniquement si une disposition dans ce sens est prévue dans la loi ou si elle a été convenue par les parties. Une partie qui a conclu un contrat en désespoir de cause et à des conditions clairement défavorables a le droit de se rétracter.