Acheter un bien immobilier en Belgique

12-05-2017

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Accord initial entre le vendeur et l’acheteur - Avant Contrat

Quelle forme peut prendre cet accord ? Avant-contrat ?

L’accord prend généralement la forme, soit d’une option, soit d’un « compromis de vente ».

En ce qui concerne l’option, il peut s’agir d’une option de vente. Dans ce cas, le propriétaire promet de vendre le bien immobilier à un prix déterminé (promesse unilatérale de vente). Pendant la durée de l’option, le propriétaire est définitivement lié et il ne peut pas vendre à une autre personne. L’acquéreur pour sa part n’est pas obligé d’acheter. Dans certains cas, le vendeur demandera plutôt à l’acquéreur de s’engager = offrir un prix que le vendeur pourra accepter ou refuser (offre d’achat).

L’accord peut aussi prendre la forme d’un compromis de vente. Attention, en réalité, dès que les parties ont signé ce document, la vente est définitive. Les parties ne peuvent plus changer d’avis. A l’égard des tiers, la vente ne sera opposable qu’au moment de la transcription de l’acte authentique à la conservation des hypothèques.

Le compromis de vente doit contenir obligatoirement un certain nombre d’informations. Selon la région où le bien est situé (Bruxelles, Flandre ou Wallonie) d’autres mentions supplémentaires sont obligatoires dans le compromis. Par exemple, à Bruxelles des renseignements sur les permis et certificats d’urbanisme, les éventuelles infractions relatives au bien,… doivent être indiqués dans le compromis.

Le compromis pourra également comporter des conditions suspensives ou résolutoires (par exemple liées à l’obtention d’un crédit hypothécaire).

Il s’agit donc d’un document très important pour lequel un conseil juridique est nécessaire avant de s’engager.

À qui les parties (vendeur/acheteur) doivent-elles s’adresser pour formaliser l’accord initial ? Une forme légale est-elle imposée ?

Une forme légale n’est pas imposée. En effet, le Code civil précise que la vente est définitive entre les parties dès que le bien vendu est déterminé et dès que le prix est fixé, même si ce bien n'a pas été délivré ou si le prix n'a pas été payé (Article 1583 du Code civil).

Par contre, pour être opposable aux tiers, la vente devra faire l’objet d’un acte authentique et être transcrite à la conservation des hypothèques.

Attention également aux conséquences fiscales, le code des droits d’enregistrement prévoit que la convention de vente doit être enregistrée dans les quatre mois de sa signature (l’acte notarié doit donc être passé dans ce délai pour que le notaire l’enregistre, sinon ce sera aux parties d’enregistrer elles-mêmes le compromis de vente).

Quels sont les effets juridiques de cet avant-contrat ? Un avant-contrat est-il nécessaire ?

Dans le cas de l’option, il s’agit d’une promesse unilatérale (de vente ou d’achat) par laquelle une seule des parties s’engage. L’autre partie s’engagera en levant l’option si elle le souhaite.

Dans le cas d’un compromis de vente, il s’agit d’un engagement réciproque, chacune des parties est définitivement engagée. Le vendeur ne pourra plus vendre à quelqu'un d'autre qui lui offrirait un prix plus élevé, et l'acquéreur ne peut plus se désister.

Souvent ces engagements seront assortis de conditions suspensives (l’offre ou le compromis n’existent pas tant que la condition n’est pas remplie, par exemple obtention d’un crédit hypothécaire) ou de conditions résolutoires (l’offre ou le compromis existent mais si la condition se réalise, la vente peut être annulée/résiliée).

Des prescriptions légales imposent de plus en plus de mentions supplémentaires obligatoires dans le compromis de vente (voire dès la publicité pour la mise en vente du bien). Un conseil juridique comme celui du notaire est donc vivement conseillé.

Y a-t-il des sommes à verser et à qui ? Ces sommes peuvent-elles être restituées ?

Le versement d’une somme lors de la signature du compromis de vente n’est pas obligatoire légalement, mais il est de tradition de verser une garantie/acompte. Le montant s’élève généralement à 10% du prix convenu.

Cette somme représente une garantie pour le vendeur. Dans la plupart des cas, il sera stipulé dans le compromis que le vendeur pourra conserver cette somme à titre de dommages-intérêts forfaitaires en cas de résolution de la vente aux torts de l’acquéreur.

L’acquéreur peut aussi exiger une garantie en demandant de consigner cet acompte – par exemple l’acompte/garantie sera bloqué(e) à l’étude notariale en attendant la signature de l’acte authentique.

Y a-t-il des mesures de protection du consommateur ; délai de réflexion - droit de rétractation ?

Un délai de réflexion/rétractation n’est pas prévu dans le droit belge. D’où l’importance de consulter un spécialiste comme le notaire avant de signer un document (compromis, option,…) afin de connaître précisément ce à quoi on s’engage.

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