Acheter un bien immobilier en France

12-05-2017

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Accord initial entre le vendeur et l’acheteur - Avant Contrat

Quelle forme peut prendre cet accord ? Avant-Contrat ?

Généralement lorsqu'un vendeur et un acquéreur se sont mis d'accord pour réaliser la vente d'un bien immobilier, ils régularisent entre eux une promesse de vente sous conditions suspensives.

Cette promesse de vente pourra prendre la forme soit :

  • d'une promesse unilatérale de vente, seul le vendeur est alors obligé de vendre, l'acquéreur ayant une option d'achat dans le délai fixé ; s'il n'exerce pas son option il perdra le montant du dépôt de garantie versé (appelé indemnité d'immobilisation), sauf si l'une des conditions suspensives prévues pour la vente n'est pas réalisée :
  • d'une promesse synallagmatique de vente (ou compromis) dans laquelle le vendeur est obligé de vendre, et l'acquéreur obligé d'acheter dès que toutes les conditions suspensives sont réalisées

À qui les parties (vendeur/acheteur) doivent-elles s’adresser pour formaliser l’accord initial ? Une forme légale est-elle imposée ?

Dans l'un ou l’autre cas, cet avant-contrat pourra être réalisé soit par acte notarié (cette forme n'est toutefois pas obligatoire), soit par acte sous seing privé.

En cas d'acte sous-seing privé, c'est l'agent immobilier qui se chargera de la préparation de l'avant-contrat. En cas d'avant-contrat notarié, les parties peuvent avoir soit le même notaire, soit chacune un notaire différent qui travailleront ensemble à la préparation de la promesse. En pratique, la complexité grandissante de la réglementation pousse de plus en plus de clients à demander l'assistance d'un notaire dès la préparation de la promesse de vente.

Quels sont les effets juridiques de cet avant-contrat ? Un avant-contrat est-il nécessaire ?

Dans le cas d'une promesse unilatérale de vente, seul le vendeur est alors obligé de vendre son bien, l'acquéreur ayant une option d'achat dans le délai fixé. S'il n'exerce pas son option, il perdra le montant du dépôt de garantie versé (appelé indemnité d'immobilisation), sauf si l'une des conditions suspensives prévues pour la vente n'est pas réalisée. Si le vendeur refuse de vendre, il pourra y être contraint en justice.

Dans le cas d'une promesse synallagmatique de vente (ou compromis), les deux parties sont obligés de réaliser leur promesse : le vendeur est obligé de vendre, et l'acquéreur obligé d'acheter ;

Toutefois, et dans les deux cas, ces avant-contrats sont assortis de conditions suspensives, qui constituent les conditions nécessaires pour que la vente se réalise (vérification du droit de propriété, mise en œuvre du droit de préemption ou de préférence, obtention d'un crédit, etc...) qui conditionnent la réalisation de la promesse. Si toutes ces conditions ne sont pas remplies, la promesse ne s'exécutera pas en vente définitive.

L'avant-contrat fixe également le délai dans lequel la vente devra se réaliser ; en général 2 à 3 mois.

Y a-t-il des sommes à verser et à qui ? Ces sommes peuvent-elles être restituées ?

Il n'y aucune obligation de versement ou de somme minimum à verser. Néanmoins, et dans les deux formes de promesses, un montant de 5 à 10 % du prix de vente convenu est généralement versé lors de la signature de l'avant-contrat au notaire ou sur le compte réglementé de l'agent immobilier.

Dans le cas de la promesse unilatérale de vente, il s'agit d'une indemnité d'immobilisation, dans le cas de la promesse synallagmatique de vente, d'un dépôt de garantie.

Dans les deux cas, le sort de la somme est identique :

  • si la vente se réalise, cette somme constitue un acompte sur le prix à payer, qui est diminué d'autant ;
  • si la vente ne se réalise pas alors que toutes les conditions suspensives sont réalisées, cette somme revient au vendeur à titre d'indemnité, le vendeur pouvant toutefois forcer l'acquéreur à acheter dans le cas d'une promesse synallagmatique de vente ;
  • si la vente ne se réalise pas par suite de la non-réalisation de l'une des conditions suspensives, la somme est restituée à l'acquéreur ;

Cette somme versée lors de la signature de l'avant-contrat (par virement bancaire) n'est pas remise entre les mains du vendeur, mais reste séquestrée soit entre les mains du notaire, soit sur un compte bancaire réglementé de l'agent immobilier.     

Y a-t-il des mesures de protection de l’acquéreur particulier ; délai de réflexion – droit de rétractation ?

Lorsque l'avant-contrat porte sur un bien à usage résidentiel, et que l'acquéreur est un particulier, ce dernier  dispose d'un délai de rétractation de 10 jours pleins.

Le délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre notifiée à l’acquéreur ou à compter du lendemain de la remise de l'acte en cas de remise en mains propres

Dans ce délai, l'acquéreur peut donc informer le vendeur de sa volonté de se rétracter, sans avoir aucun motif à donner ; il doit le faire par lettre recommandée adressée au vendeur : l'avant-contrat est alors automatiquement annulé et la somme versée par l'acquéreur lui est alors immédiatement restituée.

Un délai de réflexion (de dix jours à compter de la notification ou de la remise du projet d'acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation) est applicable en l’absence d’avant contrat (article L. 271-1 code de la construction et de l’habitation).

Le vendeur quant à lui n'a aucun délai de réflexion ou de rétractation

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