Acheter un bien immobilier en Grèce

12-05-2017

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Accord initial entre le vendeur et l’acheteur - Avant Contrat

Quelle forme peut prendre cet accord ? Avant-Contrat ?

Lorsqu'un vendeur et un acquéreur se sont mis d'accord pour réaliser la vente d'un bien immobilier, ils peuvent signer un avant-contrat.

C’est un compromis de vente, acte bilatéral signé par les deux parties dans laquelle le vendeur s’engage à vendre et l'acquéreur s’engage à acheter dès que les conditions suspensives sont remplies.

À qui les parties (vendeur/acheteur) doivent-elles s’adresser pour formaliser l’accord initial ? Une forme légale est-elle imposée ?

Cet acte pour être valide doit prendre la même forme que l’acte définitif de vente et peut donc se faire uniquement par acte notarié (art. 166 du code civil). Parfois les parties préfèrent signer un contrat d’arrhes par acte sous seing privé, mais cet acte n’a pas de valeur juridique particulière, si ce n’est pour prouver qu’une somme X a été versée à une personne et peut donc être réclamée en cas d’échec de la transaction. La transaction immobilière ne peut pas être exigée, en tant que telle, sur la base de ce type de contrat.

 Les parties peuvent avoir un seul notaire.

Quels sont les effets juridiques de cet avant-contrat ? Un avant-contrat est-il nécessaire ?

L’avant- contrat n’est pas nécessaire.

Toutefois, si les parties le choisissent il est assorti de conditions suspensives, qui constituent les conditions nécessaires pour que la vente se réalise (vérification du droit de propriété, obtention d'un crédit bancaire, collecte de tous les certificats exigés par la loi en vigueur, etc.) La réalisation du contrat définitif  dépend de la réalisation des conditions suspensives mentionnées dans l’avant-contrat : si toutes les conditions qui y sont prévues ne sont pas remplies, l’avant-contrat n'évoluera pas en vente définitive.

L'avant-contrat fixe également le délai dans lequel la vente devra se réaliser.

Y a-t-il des sommes à verser et à qui ? Ces sommes peuvent-elles être restituées ?

L’avant-contrat fixe le prix de vente. Il y a une somme qui est versée de la part de l’acheteur au vendeur lors de la signature de l'avant-contrat, dont le montant est librement fixé par les deux parties. Cette somme est versée en qualité d’arrhes et sera compensée avec le prix de vente lors de la rédaction du contrat définitif.

En cas de non-réalisation de la vente, si le responsable de l'annulation est le vendeur, il doit restituer le double des arrhes, tandis que si c’est l’acheteur, il perd les arrhes versées.

Il est possible que les parties fixent à titre additionnel une clause pénale, c'est-à-dire une somme supplémentaire qui sera versée par le fautif à la partie non fautive pour l'annulation.

Il est à noter que la partie non fautive aura la faculté, au lieu de faire usage du droit précité pour perception des sommes, de poursuivre l'accomplissement forcé de la convention définitive auprès du tribunal compétent selon les dispositions de la loi (procédure dit de « condamnation à déclaration de volonté »).

L'acheteur bénéficie-t-il d'un délai de réflexion et peut renoncer à l'achat ?

Non, en droit immobilier grec ni le vendeur ni l’acheteur n’ont droit à un délai de réflexion ou de rétractation.

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