Acheter un bien immobilier en Croatie

12-05-2017

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Accord initial entre le vendeur et l’acheteur - Avant Contrat

Quelle forme peut prendre cet accord ? Avant-contrat ?

Un accord de vente d’un bien immobilier peut se conclure sous la forme d’un acte privé avec certification de signature, d’un acte privé authentifié, ou d’un acte notarié.

Il s’agit toujours d’actes écrits.

Les règles définies par la loi croate des obligations (Zakon o obveznim odnosima) – Art 268. prévoient une autre forme ayant force égale : l’avant-contrat.

À qui les parties (vendeur/acheteur) doivent-elles s’adresser pour formaliser l’accord initial ? Une forme légale est-elle imposée ?

Toutes les formes d’accords mentionnées ci-dessus exigent l’intervention d’un notaire. Dans le cas d’un acte privé avec certification des signatures, les parties peuvent conclure l’accord elles-mêmes, ou le faire avec l’aide d’un professionnel, le service notarial se limitant à la certification de la signature du vendeur.

Le même principe s’applique en cas d’acte privé authentifié, à une distinction : l’accord doit respecter des formalités plus strictes. L’acte d’authentification lie le notaire pour le contenu de l’accord. Cette responsabilité est une soupape de sécurité, le notaire n’acceptant de prester le service d’authentification que s’il peut intervenir de manière adéquate sur le contenu, ce qui garantit un niveau correct de sécurité juridique de forme et de contenu.

Un acte privé authentifié produit les mêmes effets juridiques qu’un acte notarié.

Un acte notarié est conclu directement par le notaire, ce qui engage sa responsabilité pour le contenu. 

Différentes coutumes et traditions juridiques, dans un même cadre général, privilégient certaines modalités régionales, les actes notariés étant plus répandus dans la région côtière du nord-ouest  de la Croatie.

Quels sont les effets juridiques de cet avant-contrat ? Un avant-contrat est-il nécessaire ?

L’avant-contrat oblige les deux parties à préciser l’objet de l’accord. Il est contraignant pour autant qu’il contienne les éléments de base de l’accord et que les circonstances ne changent pas dans une mesure telle qu’elles rendent caduque l’avant-contrat.

L’avant-contrat n’est pas nécessaire, mais ayant prouvé son utilité, il est fréquent.

Y a-t-il des sommes à verser et à qui ? Ces sommes peuvent-elles être restituées ?

Si la loi n’impose pas le paiement d’un acompte, les clauses de l’accord de vente peuvent le prévoir.

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