Acheter un bien immobilier en Malte

12-05-2017

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Accord initial entre le vendeur et l’acheteur - Avant Contrat

Quelle forme peut prendre cet accord ? Avant-contrat ?

D’après l’article 1233 (1) (a) du Code civil, Chapitre 16 des Lois de Malte,  une promesse de vente doit se faire sous la forme d’un acte écrit. Il n’est pas nécessaire que cet accord soit certifié par un notaire, mais il peut l’être par un notaire ou un avocat. D’après l’article 3 (6) du Duty on Documents and Transfers Act, Chapitre 364 des Lois de Malte, la validité d’une promesse de vente dépend également de son enregistrement ; en d’autres termes, une promesse de vente ne sera valable que si elle est enregistrée dans les délais prescrits (21 jours) auprès du Service des recettes intérieures. Pour que cet enregistrement puisse se faire, il faut également apporter la preuve du versement d’un acompte de vingt pour cent (20%) sur la taxe à payer sur l’acte définitif.

À qui les parties (vendeur/acheteur) doivent-elles s’adresser pour formaliser l’accord initial ? Une forme légale est-elle imposée ?

D’après la loi maltaise, la signature des parties (acquéreur / vendeur) suffit pour un accord initial. En pratique, cependant, les accords initiaux sont souvent passés devant notaire et témoins et formalisés par un notaire à qui il incombe dès lors de faire enregistrer cet accord, dans les conditions mentionnées à la réponse précédente. 

Quels sont les effets juridiques de cet avant-contrat ? Un avant-contrat est-il nécessaire ?

Un avant-contrat n’est pas nécessaire. L’acquéreur et le vendeur peuvent directement faire établir un acte final sans passer par un avant-contrat.

Dès lors toutefois qu’elles passent par un avant-contrat, les deux parties s’obligent à conclure la vente. Les effets de l’avant-contrat varient selon que la somme payée par l’acquéreur au vendeur au titre de cet avant-contrat correspond à une partie du prix d’achat ou à une indemnité d’immobilisation.

Si la somme payée correspond à une partie du prix d’achat en vertu de l’article 1357 du Code civil, et qu’une des parties ne se présente pas à la signature de l’acte final d’achat, l’autre partie est en droit d’exiger de la partie défaillante qu’elle remplisse son obligation et peut donc demander au tribunal d’ordonner qu’il soit procédé à la vente.

Si, en revanche, la somme payée correspond à une indemnité d’immobilisation en vertu de l’article 1359 du Code civil, Chapitre 16 des Lois de Malte, chacune des parties est en droit de se rétracter ; s’il s’agit de la partie qui a versé l’indemnité d’immobilisation, elle récupère sa mise, s’il s’agit de la partie qui a reçu l’indemnité d’immobilisation, elle doit reverser le double de la somme.

Y a-t-il des sommes à verser et à qui ? Ces sommes peuvent-elles être restituées ?

Aucune réglementation spécifique ne précise les sommes à verser, hormis les 20% d’acompte sur la taxe qui doivent être acquittés pour que la promesse de vente puisse être valablement enregistrée suivant les dispositions de la loi.

En général, l’acquéreur verse 10% du prix d’achat (ou tout autre montant convenu entre les parties), à titre d’acompte sur le prix d’achat ou d’indemnité d’immobilisation. Les 10% du prix d’achat peuvent être soit versés au vendeur lors de la promesse de vente, ou ultérieurement (selon les modalités convenues entre les parties) ou déposés chez le notaire, qui libérera cette somme au profit du vendeur lors de la signature de l’acte de vente. 

Y a-t-il des mesures de protection du consommateur ; délai de réflexion - droit de rétractation ?

Non.

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