Acheter un bien immobilier en Europe

Un contrat de vente est en général conclu lorsqu’il y a accord sur l’objet de la vente et le prix de cette vente. Cet accord peut prendre toutes les formes disponibles pour la conclusion de contrats, y compris par voie orale. Néanmoins, dans la pratique, les contrats sont habituellement conclus par écrit.

(Particularité : Les contrats de vente entre conjoints doivent être conclus sous forme d’un acte notarié.)

Dans la pratique, notamment en cas d’intervention d’un agent immobilier, le contrat de vente est souvent conclu sous forme d’une offre écrite soumise par la partie intéressée que le propriétaire du bien accepte par écrit (= contrat de vente par écrit).

Étant donné que la propriété n’est pas transférée par la conclusion du contrat, mais seulement au moment de l’inscription au Livre foncier (« Grundbuch »), les actes à présenter au Livre foncier doivent satisfaire aux conditions applicables à leur contenu et à leur forme. Cela implique notamment que les signatures de l’acte de vente à présenter doivent en règle générale avoir été certifiées. 

Il est également possible, mais rare, de dresser un acte dit de « Punktation » (Punktationsurkunde), c’est-à-dire un acte signé par le vendeur et l’acheteur et portant sur les principaux éléments de la vente, à savoir l’objet et le prix de la vente en particulier. Dans ce cas, le vendeur et l’acquéreur conviennent d’une date ultérieure pour établir un acte plus formel et plus complet. 

Il est aussi possible, mais également inhabituel, de conclure un avant-contrat, à savoir l’accord de conclure un contrat principal à l’avenir.

Un contrat de vente est en général conclu lorsqu’il y a accord sur l’objet de la vente et le prix de vente. Cet accord peut prendre toutes les formes disponibles pour la conclusion de contrats, y compris par voie orale par exemple, mais dans la pratique, les contrats sont habituellement conclus par écrit.

(Particularité : Les contrats de vente entre conjoints doivent être conclus sous forme d’un acte notarié.)

Il ne faut donc pas s’adresser à une autorité spécifique (tribunal, notaire, commune ou autre) afin de conclure un contrat de vente et le contrat n’est en principe pas soumis à une forme extérieure particulière.

Mais étant donné que la propriété d’un bien immobilier n’est acquise que par l’inscription de l’acquéreur au Livre foncier (et non pas dès la conclusion du contrat), il est nécessaire de respecter les conditions d’inscription au Livre foncier. Celles-ci posent certaines exigences quant au contenu et à la forme extérieure des contrats de vente à présenter au Livre foncier, notamment l’exigence générale de la certification des signatures (en règle générale, les signatures sont certifiées par le notaire ou par le tribunal).

La conclusion du contrat de vente qui ne nécessite pas de forme spécifique (et qui s’effectue dans la pratique souvent par l’acceptation écrite d’une offre écrite) fait déjà naître un rapport de droit à part entière entre vendeur et acquéreur.

En règle générale, les détails seront réglés ensuite dans le cadre d’un acte plus exhaustif. Ce dernier est, en ce qui concerne son contenu et sa forme, adapté aux exigences du Livre foncier. Dans la pratique, cet acte est dressé par un notaire ou un avocat agissant en tant que « guichet unique » pour établir et exécuter le contrat. 

Une « Punktation », un « avant-contrat » ou tout  autre « avant-acte »  ne sont pas requis et inhabituels dans la pratique. 

Étant donné que les « avant-actes » (par exemple « Punktation », « avant-contrat ») ne sont pas courants dans la pratique, ils n’engendrent pas de frais.

Après la conclusion du contrat de vente (qui s’effectue dans la pratique souvent par l’acceptation écrite de l’offre écrite), l’agent immobilier attendra généralement aussi la signature de l’acte de vente plus exhaustif et conforme aux exigences du Livre foncier (établi par le notaire ou un avocat) avant de demander sa provision.

Il existe des garde-fous (par exemple des droits d’information et de rétractation spécifiques) pour des contrats conclus entre professionnels et consommateurs et notamment dans le domaine des contrats de vente impliquant des sociétés de promotion immobilière. (Pour simplifier, il s’agit de contrats de vente pour des immeubles restant à construire, mais pour lesquels l’acquéreur doit déjà effectuer des paiements au préalable).